2024年开年以来，A股市场波动较大，投资的人对新一年的投资存在困惑。近期，百亿私募睿郡资产管理合伙人、首席研究官董承非在“2024睿郡年度思考”的线上演讲中，谈到了三个重要话题，涉及房地产市场、A股市场风格以及高股息板块等。

  董承非认为，地产销售大概率会在2024年见底企稳。随着宏观预期的企稳，长期资金市场可能有重大的基本面的改变，带来投资者信心的恢复。很多行业基本面的共识会变多，主观多头的投入资金的人在今年的表现会好很多。市场风格方面，核心资产可能还要比较长时间去消化估值，市场风格可能转向小市值成长股。另外，高股息板块对风险偏好较低的投资者来说很有吸引力，未来仍然值得期待。

  他坦言，地产是中国经济的支柱产业，整个地产产业链占GDP的比重将近四分之一，同时也是居民重要的财富的载体。因此，地产的兴衰，对上下游产生很大影响，同时也对居民的信心、消费意愿有重大影响。从量上来说，商品房销售面积从2021年的18亿平米下降，跌幅非常大，两年时间下滑幅度超40%；从价上来说，过去几年，三四线、二三线甚至一线城市房价下跌都很明显。从股票市场看，房地产板块连跌4年，远远跑输市场主要指数。

  未来地产行业会怎么走？董承非以历史上日本和美国为例，日本房地产是典型的阴跌模式，量价调整持续20年，但每年调整幅度不大。而美国房地产是快速出清模式，新房销售在短时间内下跌50%~60%，价格调整也基本一步到位。

  他认为，中国房地产应该是以快速出清的方式在调整。过去两年，从量上来说已经下降了40%左右，2024年可能还会继续下降。经过两三年时间，整个商品房销售面积基本上只有高位时的一半。不少卖方研究认为，商品房销售面积可能到了8亿~10亿平米会企稳，因为中国的人口和城镇化还有很大发展空间。

  从国内来看，董承非表示，东北地区先于全国市场调整，但2023年在宏观大环境调整下，销售面积只是略微下滑，已经有企稳的迹象。“如果东北地区能企稳，那么全国范围内大概率2024年能够看到销售见底企稳的希望。”

  董承非总结道，地产销售大概率会在2024年见底企稳。但由于投资的滞后性，今年地产对上下游的拖累压力依然存在。但是，只要没有明显的负面拖累，后续经济新旧动能的切换也算告一段落。“我认为后续宏观预期会企稳，随着预期的企稳，有可能对资本市场是属于重大的基本面的改变。基本面如果发生改善，传导到资本市场上股价表现发生变化，其中关键指标在于风险溢价（ERP），也就是投资者的信心会发生改变。”

  董承非比较乐观，他表示，如果房地产见底企稳的判断成立，对主观多头的投资者来说，很多行业基本面的共识会变多。“在过去14年中，公募基金中位数收益率跑赢沪深300指数10年，还是有超额收益的。我觉得，如果地产见底企稳，2024年主观多头的状况会比2023年好很多。”

  另外，董承非也对2024年行业景气度做了判断。他表示，科技、消费板块在2023年下半年已经见底，现在在往上走，目前复苏还偏弱；地产行业2024年先导指标可能企稳，但是景气度还是比较差；但新能源板块还在往下走，供需错配矛盾尚未解决；另外顺周期方向过去几年处于高景气，现在大宗商品价格很高。

  对于资本市场，董承非表示，现在无风险收益率一直在下降，机会成本在下降，但股价也一直在跌，估值倍数在压缩，风险溢价处于历史高位，投资者对于不确定性给了非常高的预期。“风险溢价是一个滞后的指标，反映了投资者对未来的信心。但我们认为，如果基本面好转等先导性指标能够企稳，大家对未来市场的信心会极大改善。”

  从行情复盘来看，董承非说，A股的行情从2017年开始到2023年，是核心资产从一轮牛市变成下跌市，和历史上美国70年代的“漂亮50”的行情，非常有可比性。

  首先，核心标的都是非常优质的上市公司，ROE长期稳定。再者，宏观背景类似，当时美国在衰退后经历了几年的经济增长期，企业盈利强劲，资源禀赋向大企业集中。而且，股票市场都是由机构投资者推动的，美国当时是养老金，中国是公募、私募基金等。还有股市背景也很像，当时从炒作概念到回归企业质地，市场对核心资产认同度越来越高，从价值重估到出现泡沫化。“上半场上涨和下半场下跌都很神似，优质资产追捧到乐观时遇到宏观的下滑，投资者情绪下降非常大。”

  董承非指出，美股在1975年回升，市场风格发生了巨大的变化，从原来的大市值公司切换到小市值成长股，而且时间周期非常长，一直到1983年。在这期间，原来“漂亮50”的股票没有太多超额表现。但市场在困难期孕育了新的种子，小市值公司崛起。比如苹果、英特尔、微软等硅谷新兴产业的公司崭露头角，从半导体、电脑，到手机、移动互联网等一步步发展。

  中国市场也是如此，2005年到2007年，中国经济增长很快，以招行、万科、平安等为代表的公司是市场的明星标的。同时，推动市场上涨的资金也非常相似，当时是公募基金大发展的第一阶段。2008年金融危机以后，2009年到2014年风险溢价长时间居高不下。在市场企稳后，2013年到2015年市场风格就切换到以创业板为代表的小市值板块上，“市场风格在比较久里会发生切换，优秀公司通过业绩消化估值。”

  董承非提出了一种猜想，如果旧动能拖累到此为止，宏观经济能够企稳的话，由于社会要进步，我们寄希望于新的经济增长点，有没有小公司能从小长大，这对未来整个经济体、资本市场的发展都非常关键。“这是我们的一个猜想，未来市场风格可能发生转换，市场最耀眼的明星可能发生变化。”

  对于市场大热的高股息板块，董承非认为，从相对估值角度来看，和沪深300、中证500、创业板等指数相比，红利指数的估值还是比较低的，隐含的股息收益率很着迷，大概超过6个点的分红收益率，在无风险收益往下走的背景下还是很可观的。

  从风险角度来说，唯一的风险是中证红利指数里面的权重行业，包括金融、能源等周期性比较强。另外，沪深300的股息率也很着迷，大概超过3个点，目前无风险收益率只有2个点左右。

  董承非认为，由于市场的资金是分层的，大资金的风险偏好比较低，预期回报也比较低。所以，从目前大环境看，红利板块对低风险偏好的投资者来说，还是着迷的。

  “我们判断，红利策略虽然过去两年表现不错，但未来还是值得期待的，今年开年表现如此好，也是有其合理性的存在。”董承非说。